鎏园商业城项目简介
枫泾是一个典型的江南水乡古镇,2000年的历史文化源远流长。枫泾地处吴国,越国交界处,是一个名副其实的吴越古镇。历史上就曾有“清泾似练满城瑞气出芙蓉，万枫如丹一天秀色连吴越”这样的诗句形容枫泾的美丽与特殊的地理位置。
镇区面积2.09平方公里。1500年前已成集市，元朝至元十二年（1275年）正式建镇，镇区水陆交通发达，人文荟萃，商旅云集，元末明初时与浙江的南浔、王江泾、江苏的盛泽合称为江南四大名镇。
古镇水网遍布，镇区内河道纵横，桥梁众多，素有“三步两座桥，一望十条巷”之称。沿河古街绿树成荫，古镇水巷幽静；39座古石桥横跨河上，其中元代建1座，明代建11座，清代建21座。
桥梁有52座之多，现存最古的为元代致和桥，据今有近700年历史。镇区规模宏大，全镇有29处街、坊，84条巷、弄。至今仍完好保存的有和平街、生产街、北大街、友好街四处古建筑物，总面积达48750平方米（不包括其他街区保存的古建筑物），是上海地区现存规模较大保存完好的水乡古镇。
枫泾镇地灵人杰，人才辈出。自唐代以来有历史记载的名人639人，其中状元2人、进士53人、举人125人。古有唐朝宰相陆贽；宋代屯田员外郎陈舜俞，状元许克昌；明代曾跟随郑和下西洋的太医院御医陈以诚；清代状元蔡以台及官至内阁学士兼吏部左侍郎的谢墉；民间词人沈蓉城等。近代有全国人大副委员长朱学范、围棋国手顾水如、著名漫画家丁聪、国画大师程十发，革命前辈袁世钊、陆龙飞等。他们为枫泾留下了珍贵的历史遗迹和典故传说。
枫泾物产丰富，为中国黄酒业重要产地，黄酒与一百多年盛名不衰的枫泾丁蹄、状元糕、豆腐干三大土特产被称作“枫泾四宝”。
枫泾文化发达，是蜚声中外的金山农民画的发源地。枫泾人民热爱生活，蓝印花布、家具雕刻、灶壁画、花灯、剪纸、绣花、编织等民间艺术源远流长。浓郁的民间文化艺术，孕育了金山农民画。以枫泾农民画家为主的金山农民创作出了乡土气息浓郁、艺术风格独特的金山农民画，在海内外产生了广泛的影响。镇内的画馆金额名画家祖居也多。和平街上程十发祖居已经修复开放。北大街的丁聪漫画陈列馆设在二层中西式建筑内，楼前一棵古银杏，一丛大芭。馆内陈列了丁聪生平和一百多幅漫画，幽默地画画常让人驻足留连。南大街圣堂弄的金山农民画展示中心就在清代状元蔡以台的读书楼内，尽得清雅，一副副画面却透露出浓郁的乡土气息。农民画与丁聪的漫画、程十发的国画和顾水如的围棋，这些在国内外都具有相当地影响的“三画一棋”，集中于枫泾一镇，是国内罕见的一种地域文化现象。枫泾是上海唯一一个全国历史文化名镇。2005年9月16日，被国家建设部、文物局命名为“中国历史文化名镇”。2005年12月27日被国家爱卫办命名为“国家卫生镇”。 2005年8月被中央文明委命名为“全国文明村镇创建工作先进村镇”。
枫泾素有“吃镇”之称。“正月螺蛳二月蚬，桃花三月甲鱼肥，出洞黄鳝四月底，五月拉丝吃不厌，暴子弯转六月红，七夕要吃四腮鲈，八鳗九蟹十鰟鮍，十一十二吃鲫鱼”来到枫泾，一年十二个月，新鲜美味吃不厌。当地颇有特色的美食：熏拉丝、菜卤蒸蚬子、吴越豆腐、椒盐鳑鮍鱼、咸菜窝眼、豆腐衣包肉、石臼虾饼、鲜肉藕夹、秘制乡下咸蹄膀、丁义兴蹄膀、天香豆腐干、荠菜馄饨、烧卖、灌汤小笼等。
今天的枫泾更是上海唯一一家AAAA景区，现在每年的游客更是可以达到80万，给枫泾带来了商机。
上海枫泾鎏园商业城就是做为这一古镇的配套设施而建立的。建筑沿街道各河道布置，围合成院落式结构，与古镇相挥映，给人以浓厚的古文化的感觉。漫步鎏园商业城给你一种漫步千年古镇的文化气息而不失现代繁华的感觉.上海枫泾鎏园商业城,旨在打造“上海唯一一家AAAA景区枫泾古镇的商业配套设施。”枫泾鎏园商业城无沦从地理位置还是从政策导向方面都具备得天独厚的优势。
项目概况
上海枫泾鎏园商业城总用地面积约8978平方米，建筑占地面积约3560平方米，总建筑面积10760平方米。容积率1。2（不包括底廊建筑面积），建筑密度是40%，绿地率是21%，停车位35个，但可停车50个，总投资2500万元。
上海枫枫泾鎏园商业城现在具有以下优势：
一、旅游带动经济
枫泾做为古镇得到了金山枫泾政府的重视,使枫泾古镇刚对外开放二年就使每年到这里和游客达80多万。
二、地段优势
因为这里是一个古镇，不能随便动迁,所以周围有近6万的一个人口居住，但却没有一个完善的商业配套设施。
三、定位优势
做为古镇的配套设施,在商业配套设施不成规模的形势下，我们独享这80万的游客和4万本地人口和5万外地人口的一个日常消费。
四、经营和服务优势
统一规划,统一推广，统一经营，统一管理，统一服务。
五、投资潜力
低成本，高回报，低风险的黄金旺铺，绝佳的地段。
六、政策优势
（1）枫泾镇城镇开发建设在2002年就已经被列为上海市“一城九镇”建设的重点镇。
（2）枫泾政府要把枫泾建设成长三角有影响力的休闲，旅游目的地和生态良好，交通便捷，宜人居住的现代化新市镇。
七、交通优势
枫泾镇是上海的门户重镇，素有上海西南门户之称，位于江浙沪三省市交界处。A7、A8高速公路、沪杭铁路、320国道、苏嘉杭高速、市级航道、朱枫公路在这里构成四通八达的交通网络，并有着丰富的水运资源。规划建设中的轻轨交通（R4线）、乍浦跨海大桥、连接上海的杭州湾大桥将枫泾作为重要节点，使这里的交通枢纽地位更加突出。全高速40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达，规划中的轻轨R4线建成后，枫泾将成长为长三角经济圈的重要核心。强大的交通网，给枫泾人第提带来大量旅游人.也给这里人带来了大量的机遇,同时也对这里的商业地产带来了前景。
综合以上，上海枫泾鎏园商业城必将成为枫泾古镇一颗闪亮的新星。
更详细资料
鎏园商业城
一．：鎏园商业城基本情况
1．项目名称：鎏园商业城
2．项目概况：
(1)参数：上海枫泾鎏园商业城总用地面积约8978平方米，建筑占地面
积约3560平方米，总建筑面积1 0760平方米。容积率1．2 (包括底廊建
筑面积)。建筑密度是40％，绿地率是31％．停车位120个，总投资2600
万元。
(2)定位：定位于“休闲、娱乐、住宿、购物、餐饮”为一体的综合性商
铺，作为枫泾旅游古镇的商业配套设施而建。
(3)地段：坐落在枫泾镇商业圈的中心地带，与新泾路、泾波路主干商业
街交叉处，也是枫泾当地最繁华的商业街，处于新老城区的交合处，周围
有近1 0万的个人口居住。项目1公里内有：农工商超市、时代联华超市、
上海银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、农村商业银行、
枫泾中学、敬老院、枫泾人民医院、汽车站、枫泾酒厂、枫泾小商品市场、
枫泾农贸菜市场、性觉禅寺、金山农民画村旅游区、枫泾古镇旅游景区等，
生活配套设施齐全。
(4)开建时间：2006年1 O月
建成时间：2008年1 2月
开盘时间：2009年4月1 6日
交房时间：2009年9月30日
开业时间：2009年1 0月1日
起租时间：2009年1 O月1曰
开发商资质：国家二级
(5)拶资金额：2600万
(6)开发商：上海博凡、上海山阳房产开发有限公司
一、 项目的基本情况
1、售楼处位置：上海市枫泾镇新泾路300弄(与泾波路交叉口处)
2、项目性质：商铺
3、产权年限：40年
4、建筑高度：主体3层，局部4层
5、楼层层高：1F：4．8M 2F＼3F＼4F：3．2米
6、总铺位数：135
7、停车位：120
8、配套设施：水电煤气电梯厕所停车位等
9、楼层功能：1F：内圈——土特产
外圈——特色餐饮
2F：无烟餐饮、料理、奶茶、饰品、服装、工艺品、纪念品等
3F：KTV、会所、假日宾馆
10、经营模式：统一规划，统一推广，统一经营，统一管理．统一服务
二、 项目周边
枫泾优势分析：
时段优势：
(1)枫泾古镇旅游区，目前是上海市唯一一个AAAA级旅游古镇。
(2)上海市古镇建筑保持最完整的几条街都在这，而且也是上海唯
一一个全国历史文化名镇。
(3)2005年8月被中央文明委命名为“全国文明村镇创建工作村镇。
(4)2005年9月16日，被国家建设部、文物局命名为“中国历史
文化名镇”。
(5)2005年12月27日被国家爱卫办命名为“国家卫生镇”。同时也被中央常
委评为“吃镇”，一年四季都有不同的美食品偿，“正月螺蛳二月蚬，桃花三月甲
鱼肥，出洞黄鳝四月底，五月拉丝吃不厌，暴子弯转六月红，七夕要吃四腮鲈；
八鳗九蟹十鰟鮍，十一十二吃鲫鱼”来到枫泾，一年十二个月，新鲜美味吃不厌。
当地颇有特色的美食：熏拉丝、菜囟蒸蚬子、吴越豆腐、椒盐鰟鮍鱼、咸菜窝眼、
豆腐衣包肉、石臼虾饼、鲜肉藕夹、秘制乡下咸蹄膀、丁义兴蹄膀、天香豆腐干、
荠菜馄饨、烧卖、灌汤小笼等。枫：至四宝“丁蹄、状元糕、黄酒、豆腐干”是当
地乃至全国有名特产，其中枫泾一“丁蹄”曾获得20多个国家的奖状，在1912
在巴拿马美食节上获得金奖、1945年获得在德国莱比锡国际博览会上，枫泾丁
蹄荣获金质奖章。
(6)2010年，全世界猜谜高手聚集枫泾古镇，共享猜谜之乐
(7)20lO年，上海世博会期间将会举办一“中国旅游节”活动，景点旅游第一
站设在：中国·上海枫泾，国家旅游局统计约有7000万的外来旅客量冲击中国。
政策优势：
(1)从2009年开始，金山旅游局每月不定期向外发送旅游消费券，来宣传枫泾，
把外地旅游群体引入枫泾，来带动当地的经济发展。
(2)由政府牵头，把古镇的旅游舴站点、旅行社大巴站点引入鎏园商业城，以后
鎏园商业城将会成为游客来枫泾的起点站与终点站，鎏园商业城将为客户提供吃
喝玩乐一条龙服务同时鎏园商业城开张以后将会成为整个枫泾的地标性建筑。
(3)2009年5月18日，旅游区景点中大街三期改造工程实质性启动，这是继
中大街一期、二期改造之后进一步推进的实事工程，也是我镇迎世博的重大工程。
南、北两镇区古镇风貌有机地连接在一起，届时打造出以三桥为中心的古镇风貌
区，为迎接世博会八方游客作好充分准备。
(4)以鎏园商业城为中心点，开发景观河大道工程。
(5)枫泾镇城镇开发建设在20。2年就已经被列为上海市“一城九镇”建
设的重点镇。
(6)枫泾政府要把枫泾建设成长三角有影响力的休闲，旅游目的地和生态
良好，交通便捷．宜人居住的现代化新市镇。
(7)20 1 O年，将会开通“上海南站一金山石化”的城际高铁经过枫泾，
站点距项目800M处。
(8)2012年，9号线延伸段将会设立站点一枫泾站，离项目1公里处。
地段优势： 。
(1)处于枫泾当地最繁华的主干商业街处新泾路与泾波路段，与旅游景区只有
200M。
(2)《鎏园商业城》北面“新开河“段将会打造一段新的商业广场和10万平方
米的新高档住宅小区，打造成功后，我们项目将会处于整个枫泾最繁华的商业圈
合围中心处，升值潜力巨大。
(3)枫泾做为古镇得到了金山枫泾政府的重视，2004年开放以来，大批的
旅游者来枫泾旅游，现在均旅游人流量每年约有108万，而且每年都在递
增!
四、交通状况
枫泾镇是上海的门户重镇，素有上海西南门户之称，位于江浙沪三省市交界
处。A4、A7、A8、A9高速公路、沪杭高速、3120国道、苏嘉杭高速、市级航道、
朱枫公路在这里构成四通八达的交通网络，并玎着丰富的水运资源。规划建设中
．的轻轨交通(R4线)、乍浦跨海大桥、连接上海的杭州湾大桥将枫泾作为重要节
点，使这里的交通枢纽地位更加突出。全高速40分钟即可到达市中心，至虹桥
机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟邛可到达，规划中的轻轨R4线建
成后，枫泾将成长为长三角经济圈的重要核心。强大的交通网络，给来枫泾旅游
的人带来便捷，也给这里人带来了大量的机遇。同时也对这里的商业地产带来了
前景。
公交线路：莘枫线(莘庄地铁站南广场一一枫泾)
梅枫线(梅陇——枫泾)
朱枫线(朱泾——枫泾)
枫戚线(枫泾——石化)
松枫线(松江——枫泾)
亭枫线(亭林——枫泾)
青枫线(青浦——枫泾)
莲枫线(莲花南路——枫泾)
三、 市场定位与分析
《鎏园商业城》在政府部门的大力支持下，作为枫泾古镇的配套设施着力打
造出来的，集功能于“休闲、娱乐、住宿、购物、餐饮”为一体的综合性商
铺，《鎏园商业城》第一商业圈有5万常住人口，5万流动人口，有强大的人口
支撑，_日．存政府部门的大力支持下，枫泾每年现有游客量达至l00多万/每年，
并有逐年递增趋势，强大的游客与常住人口、流动人口，使原本的商业设施不能
满足现状，在此背景下《鎏园商业城》应式而生．必将成为枫泾一个灿烂的明珠!
五．销售与招商政策
销售政策：《鎏园商业城》所有商铺均为产权式商铺，都有小产证，所有商
铺均可实行包租，其中lF、2F商铺前两年包租，租金可以在总房款中扣除，第
1年回报率在8％，第2年回报率在10％，包租两年过后，客户还可以自由选择
是否继续委托经营公司包租，但每年租金不递增，均在9％回报，3F实行8年包
租，：前两年租金与1F、2F包租政策相同，第三年起按买房总价的8％返租，必
须签约8年并按季度返还。
招商政策：《鎏园商业城》所有商铺第1年免租，第二年租金按楼层分为：
1F 2元／天／平方，2F1．6元／天／平方3F1．2元／天／平方，第三年起面议，所有商家进
入必须签 至少2年租约。并交3个月的保证金。
六．：开发商背景
上海山阳房产开发有限公司成立于1989年2月，是具有房地产开发二级资
质的私营有限责任公司，注册资金2000万元，连续六年被评为上海市住宅建设
实事立功竞赛先进单位，连续三年荣获上海市“销售面积百强房地产企业”称
号。于2002年跻身“金山区私营企业五十强”之列。同年8月公司通过IS0900l：
2000质量管理体系认证。
十多年来，公司已先后开发了玉兰新村、松卫小区、宏阳小区、海浒新村、
山龙新村、东泉新村、玲桂花苑等商品房，累计已开发商品房建筑面积60多万
平方米。其中东泉新村于2000年被评为金山区第一家完整街坊。公司自成立以
来累计上交税金已达l亿多元。公司始终坚持“以人为本”的服务宗旨。着力打
造“高精”产品。
七．经营公司背景
是专业从事房地产类投资管理、物业管理、项
目管理策划、房地产类投资信息咨询及服务的专业企业。
公司以全新的营销方式为强大的源动力，秉承“以人为本，客户至上，求实．
存真，与时俱进，奉献社会”的企业精神，在企业经营、团队建设、人才管理、
项目开发、客户服务上坚持“诚信为本，团结奋进，拼搏创新，共享繁荣”的企业
理念，鼎新革故，迅速适应市场变化，确立起自身品牌。
依托公司团队优势，逐步培养了一支高素质的专业人才队伍，建立形成了
自己独特的企业文化。迄今为止，公司项目合作优良率90％，顾客满意率‘100一
％，通过自身努力，公司规模将不断发展壮大，管理将日趋完善。
信誉是企业生存之本，效益是企业发展之源泉，面对新的挑战和机遇，公司
将继续坚持“诚信为本，团结奋进．拼搏创新，共享繁荣”的企业理念，积极进行
资本运作，逐步实现跨区域、多焦化发展战略，创造新的利润增长点，全情服务，
回报社会，以坚实的步伐迈向新的征程。
答客问
一总体规范
1．问：是否有条件销售?
答：有。五证两书都具全，客户购买都是现房，款到齐可直接签预售合同。
2．问：可选择的户型有几种?具体面积多少?
答：有匹种户型可供选择。具体面积从27．53…1897．45平米。
3．问：项目发展商与建筑规划设计的单位是谁?
答：上海山阳房地产开发有限公司。
4．问：地理位置与其接邻地是什么?
答：位于新泾路与泾波路交叉口，北面邻地开发成商业街与高档住宅小区
(现已动工）。
二配套设施
5．问：水、电、煤等是否到位位？
答：．都已安装到位，、并已验收完成。
三建筑结构类 ’
6．问： 商铺内是否预留空调位置、通风排油烟管道?
答：商铺内预留空调位置和通风排油烟管道。
7．问：外墙是涂料还是面砖?
答：外墙使用的是高级外墙涂料。
8．问：在装修过程中，可否改动内部结构、原有管线?
答：在装修过程中，承重墙、柱不可改动，其他方面改动许请示物业公司
方可做决定。
9． 问：顶层隔热措施和效果?
答：顶层已加防水、隔热处理，效果很好。
10．问：顶层的防水、防雨措施?
答：有。
11．问：靠西面墙体的隔热处理问题?
答：有。
四工程建筑
12．问：是以何种形式取得土地开发权的?
答：出让。
13．问：交房标准怎样?是否装修?
答：以装修房交房。
14．问：房屋整体结构是框架结构还是砖混结构?
答：框架结构。
15．问：商铺得房率是多少?
答：l号楼与5号楼得房率是700／o，2号楼得房率是78~／／0，3号楼得房率
是1 20%，4号楼得房率是65~／n。
五：项目定价方案
16．问：项目起价是多少?
答：7980／平米起。
17问：均价是多少?
答：一楼均价1．3万／平米，二楼均价1．(j2万／平米，三楼均价8200元／平
18．问：有无楼层，朝向差价7
答：有差别，内圈比外圈价格高一点，一、二楼高1000元／平米，三楼高100
元／平米。
六项目付款方式与进度
19．问：付款方式总类?
答：一次性付款与按揭，一次性付款9．8折，按揭首付500／0。
20．问：哪家银行提供按揭贷款?最高贷款额及还款年限如何?利率多少?
答：浦发银行，贷款额最高509／0，商，商铺还款年限分5年和10年，商铺贷
款利率为基准利率上浮10％，目前基准利率为5．94。
21．问：银行按揭所需要的条件，贷款人所需要的资料?
答：贷款人的身份证明，与户口本，贷款人的收入证明和银行对仗单．，买卖合
22 问：可否提前还款?如何办理手续?
答：一年之后可以提前还款，提前一个月跟银行预约。
23 问：可否接受信用卡式支票?
答：可以。
24．问：签定认购书需交多少定金，多少天内寸清首付?
答：每套定金10000元，七天内付清首付、，
25．问：在签定销售合同时是否同时办理公证?
答：目前在境内人可选择自愿是否公证不强求，境外人必须公证。
七物业管理类
(1)物业管理
26．问：是否24小时保安?
答：是。
27．问：物业管理公司是谁7 ．
答：。
28．问：物业管理费是多少?
答：物业管理费是1F 2．3元／月／平方2F 1．8元／月／平方3F 1．5元／月／平方。
(2)经营管理类
29．问：可否两人共同购买?
答：可以。
30．问：项目片区发展前景如何?
答：本项目位于老城区、新城区、开发区的交界处，老城区是枫泾目前经
济最为发达、人口最为稠密，商业配套设施最为成熟的区域，学校、医院、党
政机关密布，是枫泾各方面最为成熟的区域。
31．问：项目最大的优势在哪里?有无升值的可能?
‘答：项目最大的优势地理位置极佳(地处古铲老街与当地最繁华的商业街中
间)，与古镇融为一体，价格合理，交通便利，配套设施齐全，极具升值潜力。
八其他：
32．问：办理产证所需要的材料与费用?
答：已填房屋交接书的《预售合同》及复印件，购房者身份证复印件
购房发票复印件，维修基金收据及预告登记书。
契税为总房价款的3％，交易手续费：总价款的O．08％，印花税：总房价的
O．05％，登记费：300元，图纸费：2 5元，印花贴花5元及代办费等．
33．问：土地使用年限到期之后怎么办?
答：土地使用年限届满，业主需继续使用土地的，应当于届满前一年申请续
签，重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用出让金即可．
34．问：商场的一个经营模式?
答：自营客户在包租期间不可中途提出包租．2年包租结束后，客户可继续
委托经营管理公司同一经营管理，回报率根据当时租金情况而定．客户也可自
营，但经营业种必须服从商场统一规划．3楼商铺实行8年包租，第一年租金为
总房价8％，第二年租金为总房价10％．前两年程金一次性给客户(直接从房价款
：里扣除)，第三年以后每年租金为总房价8％，加分红，租金为每季度返还，
，并给客户一张会员金卡，一年可免费入住7天．一楼二楼也可以选择包租8年，
前两年一次性付给客户(直接从房价款里扣除)，第三年开始年租金为总房价
9％，并以每季度返还．